Auch die freundlichsten Vermieter werden ungehalten

Warum eigentlich ?

“Der Mieter soll zahlen und ruhig sein”!

ABER: Eine Immobilie unterliegt einer Verwertungskurve.

Innerhalb der 5-jährigen Gewährleistung des Neubaus, fallen “Bauschäden” und “Mängel” noch in den Zuständigkeitsbereich der Gewährleistung (Fremdbudget) des Erstellers ..oft eines Bauträger.
Ab 6 bis evtl. 10-15 Jahre fallen nur kleinere Instandhaltungsmaßnahmen an. Ab 10-15 Jahre treten auch schon größere Instandhaltungsmaßnahmen bis kleinere Sanierungsmaßnahmen auf.
Ab 15-25 Jahren kommen schon mal stärkere Sanierungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen hinzu (abgesehen von gesetzlichen Änderungen).

Mit steigendem Alter müssen genauso wie bei älter werdende Menschen, regelmäßig die “Gebäudegesundheit” überprüft werden, denn Baumaterialien/-konstruktionen halten nicht ewig – bestes Bsp: Die Wartungsfuge, die Jeder gerne aus seiner Gewährleistung nimmt!

Alte Gebäude haben eigentlich immer Sanierungsbedarf – aber einmal Alles richtig also fachgerecht (und nicht über “Baupfusch”, Handwerker der Seilschaften oder den “Polen” um die Ecke ohne Rechnung) gemacht, heisst langfristig wieder Ruhe zu haben und nur normale Instandhaltungsmaßnahmen durchführen zu müssen.

Hier liegt der Knackpunkt: Viele Vermieter machen nur das Notwendigste mit Minimal-Budget oder eben auch gar Nichts nach dem Motto “der Mieter kann ja ausziehen, wenn ihm die Wohnung/Gebäude nicht passt” – ein Unrechtsbewußtsein haben oft auch die nettesten Vermieter nicht, wenn die Vermietung Geld kostet, sondern machen dem Mieter noch den Vorwurf, dass er die Qualität lt. den vertraglich vereinbarten Unterlagen (Mietvertrag), also die geschuldete Leistung, fordert – und dass ist im Großteil einfach zu wenig, wenn die Bausubstanz nicht qualitativ gut ist.
Beim Kauf ist auf Qualität zu achten und dafür gibt es den Bausachverständigen, der beim Kauf begleitet – bei der Anmietung ist der Mieter jedoch auf das blinde Vertrauen gegenüber dem Vermieter angewiesen ohne hier Nachweise zu erhalten, welche Qualität und “gesundheitlicher Zustand” der Bausubstanz eigentlich angemietet wird (s. auch Grundsatz des ehrenamtlichen Projekts “Das Gebäude-Gesundheitszeugnis”)! Das Zauberwort hier ist: “fachgerecht”! Welcher Mieter nimmt denn einen Baubiologen vor der Anmietung einer Wohnung/Gebäude mit, um die Schadstoffsituation einschätzen zu können ?

Der “intelligente Eigentümer”, auch in der Funktion des Vermieters, denkt mit und stellt 3 Budgets zur Verfügung, um nicht in finanzielle Engpässe im Fall der Fälle und im Fall der Havarie zu kommen, denn nicht jede Gebäudeversicherung trägt die Kosten eines Schadens; nicht jeder Versicherungssachverständiger macht seinen Job fachgerecht und nicht jeder Eigentümer hat gerade das Geld für die notwendige Sanierung im Portemonnaie übrig oder ist überhaupt ausreichend versichert – “denn die Immobilie ist ja ein Renditeobjekt und soll nur Gewinne abwerfen…”.

Jeder Immobilienbesitzer, egal ob nur für die Selbstnutzung oder in der Vermietung sollte über 3 Budgets verfügen:

1. Instandhaltungsbudget
Instandhaltungen treten jährlich auf und müssen auch jährlich mit einem Obulus bedient werden.

2. Sanierungsbudget
Sanierungen treten bei regelmäßiger Einhaltung der Instandhaltung ca. alle 5-10 Jahre auf und müssen jährlich mit einem Obulus bedient werden; bei Verletzung der regelmäßigen Instandhaltung sind die Sanierungsintervalle oft kürzer.

3. Modernisierungsbudget
Modernisierungen treten ca. 10-20 Jahre auf, oft auch in der Kombinationen mit Sanierungen, da in der Vergangenheit nur das Notwendigste, oft aber nicht das Sinnvollste umgesetzt worden ist und müssen jährlich mit einem Obulus bedient werden.

4. Havarie
Havarien treten unverhofft ein und stellen den Supergau dar – oft (höhere Gewalt einmal unberücksichtigt) als Folge:
a) Miese Bauqualität bei der Erstellung durch “Pfusch am Bau” oder
b) Instandhaltung-, Sanierungs- oder Modernisierungsstau

Eine Havarie ist kein finanzielles Problem, wenn alle 3 Budgettöpfe regelmäßig bedient werden!

Natürlich sind Intervalle nicht nur abhängig von der Zeit und Pflege, sondern natürlich auch von der Bauqualität: Der Billigbau wird schneller teurer als der Qualitätsbau!

Wozu zählen Sie sich ?

Sind Sie ein Eigentümer mit Verantwortung gegenüber der Instandhaltung, Sanierung und Modernisierung ?

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